Acquisition immobilière en nue-propriété

Objectifs

L'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier est une stratégie immobilière prisée, particulièrement pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine tout en minimisant l'impact fiscal. Acquérir un bien en nue-propriété permet de capitaliser sans imposition et de bénéficier d'une valorisation à long terme, sans générer d'imposition sur les revenus.

Cette approche s'adresse principalement aux particuliers dotés d'une capacité d'épargne significative, désireux de diversifier leur patrimoine sans alourdir leur situation fiscale.

1. Avantages - Inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages sont nombreux. D'abord, l'absence de gestion locative, l'usufruitier étant responsable de l'occupation du bien. Ensuite, la capitalisation s'effectue sans imposition, à condition que la valorisation du bien soit effective. Les charges d'entretien sont à la charge de l'usufruitier, et le nu-propriétaire bénéficie d'une diversification de son patrimoine. Enfin, il peut espérer des revenus réguliers à l'extinction de l'usufruit.

Cependant, cette stratégie présente des inconvénients. Le nu-propriétaire ne perçoit pas immédiatement de revenus et doit généralement supporter les charges de grosses réparations. La liquidité du bien est quasiment inexistante durant le démembrement, et aucune garantie de capital ou de rendement n'est offerte.

1.2. D'un point de vue fiscal

Sur le plan fiscal, l'absence d'imposition sur la valeur de la nue-propriété au titre de l'IFI est un grands avantage, tout comme la déductibilité des charges immobilières, sous certaines conditions. Toutefois, si l'usufruitier ne loue pas le bien ou si le bien n'est pas imposé aux revenus fonciers, les charges ne seront pas déductibles. Il est également important de noter que l'emprunt contracté pour l'acquisition ne peut pas être inscrit en tant que passif de l'IFI.

2. Principes

2.1. C’est quoi la nue-propriété ?

L'acquisition d'une nue-propriété permet de démembrer un bien immobilier en deux droits distincts : d'une part, la nue-propriété, qui donne le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance et, d'autre part, l'usufruit, qui confère le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus. Cela concerne généralement des biens d'habitation ou d'entreprise.

2.2. Pour qui ?

Ce type d'investissement est recommandé pour les particuliers disposant d'un capital à investir sans avoir besoin de revenus immédiats. Cela inclut également les non-résidents fiscaux et les sociétés soumises à l'IS, bien que cette dernière option puisse avoir des implications fiscales complexes liées à l’extinction de l'usufruit.

2.3. Quel financement ?

L'acquisition de la nue-propriété est souvent réalisée par un paiement comptant. Cependant, le recours à un crédit bancaire est envisageable, bien qu'il exige des revenus importants pour couvrir les échéances, puisque aucun revenu locatif n’est perçu pendant le démembrement. De plus, la déductibilité des intérêts d'emprunt dépend de la situation de l’usufruitier.

2.4. Quelle durée de démembrement ?

Le démembrement est généralement constitué pour une période de 10 à 20 ans. Dans certains cas, l’usufruit peut être viager, lié à la durée de vie d’une personne physique, mais cela reste rare.

2.5. Qui détient l’usufruit ?

L'usufruit est le plus souvent détenu par des sociétés, des collectivités ou des bailleurs sociaux. Occasionnellement, un particulier peut acheter l'usufruit pour transformer son capital en flux financier.

2.6. Quel prix d’achat ?

Une décote est appliquée sur le prix d'achat, proportionnelle à la durée du démembrement. Plus le démembrement est long, plus le prix d'acquisition de la nue-propriété est réduit.

À titre d'exemple, un bien immobilier d'une valeur de 375 000 € peut se vendre 210 000 € en nue-propriété sur une durée de démembrement de 15 ans.

2.7. Quels frais ?

Les frais à considérer incluent les frais de commercialisation et d'enregistrement notarié de la convention d’usufruit, ainsi que les émoluments du notaire qui sont calculés sur la valeur en nue-propriété.

2.8. En cas de décès du nu-propriétaire pendant le démembrement

La nue-propriété entre dans l’actif successoral, et sa valorisation est actualisée en fonction de la durée restante de l’usufruit au moment du décès.

2.9. Que se passe-t-il lors de l’extinction de l’usufruit ?

À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien et peut le louer, le donner ou le vendre. La restitution du logement doit être faite en bon état, conformément à la convention d’usufruit.

3. Points pratiques

3.1. Mode de détention du bien

L'investissement en nue-propriété peut se réaliser en direct ou par le biais de sociétés. Toutefois, l'option de société soumise à l'IS peut entraîner des coûts supplémentaires en matière de plus-value.

3.2. Fiscalité des revenus

Durant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. Cependant, les charges et intérêts liés à l’acquisition sont déductibles si l'usufruitier loue le bien.

3.3. IFI

La nue-propriété n'est pas soumise à l'IFI, et l'emprunt contracté pour son acquisition n'est pas pris en compte dans sa déclaration. Toutefois, cela change à l’extinction de l’usufruit.

3.4. Donation du bien acquis en nue-propriété

La donation de la nue-propriété nécessite un acte notarié. Le nu-propriétaire peut donner son droit, ou se réserver un usufruit futur.

3.5. Revente du bien immobilier

La cession de la nue-propriété est libre, mais la vente est soumise à l’actualisation de la valeur selon la durée restante de l’usufruit. Il est conseillé de conserver le bien jusqu’à la réunion de la pleine propriété.

3.6. Fiscalité de la plus-value en cas de cession

La plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières, avec exonération après 22 ans de détention. Le calcul varie selon que la vente intervient avant ou après la réunion de la pleine propriété.

4. Devoir de conseil - Information sur les risques de l'opération

4.1. Information sur les caractéristiques du placement

Il est essentiel d'informer l'investisseur sur la nature du placement, les modalités de financement, les frais, le rendement attendu, la durée d'investissement, et les modalités de revente.

4.2. Information sur l'opportunité de l'investissement

L'investisseur doit être conscient de sa situation fiscale, de ses objectifs et de son profil de risque avant de se lancer.

4.3. Information sur la fiscalité

Une bonne compréhension de la fiscalité des revenus et des plus-values, ainsi que de la déductibilité des intérêts d'emprunt, est cruciale pour une prise de décision éclairée.

4.4. Information sur les risques économiques

L'absence de garantie en capital, les fluctuations du marché immobilier et la valorisation du bien, ainsi que le risque de défaut de l’usufruitier, doivent être clairement communiqués auprès des investisseurs.