Acquisition immobilière en viager

Objectifs

Réponses apportées

L’achat d’un bien immobilier en viager permet d’accéder à la propriété immobilière avec une décote et d’acheter un bien immobilier sans crédit bancaire tout en ayant un paiement échelonné.

1. Avantages - Inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages de l'acquisition en viager comprennent l'accès à la propriété sans emprunt bancaire avec une mise de fonds raisonnable, la possibilité de placer une épargne "dormante" sur un investissement potentiellement plus rentable, l'absence de tracas locatifs (pas de risque d’impayé, de dégradations ou de vacance locative), et la mise en place d'un paiement échelonné sans taux d’intérêt. Cependant, il existe également des inconvénients comme le prix d’achat aléatoire, le risque de surpayer le bien immobilier, la spéculation sur la vie humaine, la temporalité inconnue de l’investissement, et la difficulté de sortir d’un investissement "tunnel" en cas de problèmes financiers.

1.2. D'un point de vue fiscal

Du côté fiscal, les avantages incluent l'absence de revenus fonciers à déclarer, contrairement à un propriétaire bailleur, et des émoluments du notaire et coûts fiscaux réduits, car calculés sur la valeur "occupée" du bien. À l'inverse, il n’y a aucune déduction possible de charges ou des revenus fonciers perçus par ailleurs, ainsi qu’une valeur de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) limitée.

2. Principe de l'achat d'un bien immobilier en viager

2.1. Qui achète ?

L’acquéreur, ou débirentier, doit être plus jeune que le vendeur, avec un écart d’âge d’au moins 30 ans recommandé. L’acquisition peut être réalisée par des investisseurs individuels, des couples ou même des sociétés. Pour garantir la sécurité du vendeur, il est conseillé que les acquéreurs et leurs héritiers soient solidaires et indivisibles en cas de défaillance.

2.2. Qui vend ?

Le vendeur, ou crédirentier, n’a pas d’âge minimum légal pour vendre, mais la tranche d’âge idéale se situe entre 75 et 85 ans pour que les composants du prix de vente soient raisonnables. Le viager peut aussi être constitué sur deux têtes, garantissant la réversibilité de la rente au survivant.

2.3. Quel bien immobilier acheter en viager ?

Tous types de biens immobiliers peuvent être acquis en viager, y compris appartements, maisons, et terrains constructibles. Les biens de taille moyenne, surtout situés en région parisienne et dans le sud de la France, représentent une part importante du marché.

2.4. Pourquoi acquérir un bien immobilier en viager ?

Un viager permet d'accéder à des biens décotés, le vendeur conservant l'usage jusqu'à son décès. Cela constitue un patrimoine immobilier pour l'acquéreur, sans revenus immédiats ni fiscalité additionnelle.

2.5. Viager occupé ou libre

Le viager occupé permet au vendeur de conserver son logement jusqu'à son décès, tandis que le viager libre exige un prix de vente plus élevé, le vendeur libérant immédiatement le bien. Le viager libre est cependant souvent rare.

2.6. Fixer le prix de vente

Les parties sont libres de déterminer le prix de vente, bien que cela résulte d’un calcul impliquant plusieurs facteurs, tels que la valeur du bien, le droit d’usage du vendeur, le taux de rendement, et l'âge du crédirentier.

2.7. Quel financement ?

L’acquéreur finance son acquisition via un paiement comptant pour le bouquet et la rente, souvent en utilisant des économies personnelles. Les banques offrent des prêts dans certains cas, mais cela peut être difficile en raison du risque associé.

2.8. Garanties

Différentes garanties peuvent protéger le vendeur, comme la solidarité des acquéreurs et l’hypothèque légale. Un cautionnement ou une assurance-décès peuvent être envisagés pour renforcer la sécurité financière.

2.9. Quel est le coût ?

Les frais d’agence et les émoluments du notaire varient en fonction du bien et de son statut en viager. Par exemple, pour un bien estimé à 400 000 €, les frais d’agence à 4 % peuvent atteindre 16 000 €, tandis que les émoluments du notaire pour un viager occupé peuvent s’élever à 16 800 €.

3. Points pratiques

3.1. Fiscalité

Il est crucial d’être conscient des implications fiscales concernant le bouquet et la rente versée, lesquels ne sont pas déductibles des revenus imposables.

3.1.1. Bouquet versé

Le bouquet ne peut être déduit d’aucun revenu.

3.1.2. Rente versée

La rente viagère n’est pas déductible.

3.1.3. Taxe foncière, charges et frais de travaux

Les charges payées par le débirentier ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers.

3.1.4. IFI

La déclaration d’IFI par le débirentier et le crédirentier dépend de la valorisation respective des biens et des droits.

3.1.5. Plus-value immobilière en cas de revente du logement

Lors de la revente, la plus-value se détermine sur la base de critères spécifiques, incluant le prix d’acquisition initial.

3.2. Qui paye les travaux, assurances et charges de copropriété en cas de viager occupé ?

Le vendeur est responsable des petits travaux, tandis que l’acquéreur prend en charge les grosses réparations, l'assurance habitation, et les charges de copropriété.

3.3. Défaut de paiement de l’acquéreur

En cas de non-paiement, le crédirentier a divers moyens légaux à sa disposition, y compris l’action en paiement et la saisie immobilière.

3.4. L’acquéreur peut-il revendre le bien alors que le crédirentier est toujours en vie ?

L’acquéreur peut revendre sans le consentement du crédirentier, et les conditions initiales restent en vigueur.

3.5. Le crédirentier doit quitter le logement, la rente s’adapte-t-elle ?

Une clause d’abandon de droit d’usage doit être prévue, avec une majoration de la rente dans certains cas.

3.6. Acquisition en viager puis divorce

Le bien acquis en viager peut devenir un bien indivis en cas de divorce, impactant la gestion de la rente.

3.7. Acquisition d’un viager en société

Il est crucial de vérifier la compatibilité de l'acquisition avec l'objet social de la société.

3.8. Décès de l’acquéreur

Les héritiers doivent poursuivre les paiements auprès du crédirentier, suivant les termes de l’acte de vente.

4. Devoir de conseil - Information sur les risques du dispositif

4.1. Informations sur la mise en place

Il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels pour la rédaction de l'acte notarié, la prise de garanties, et la répartition du prix de vente.

4.2. Informations sur les parties à la vente

Une évaluation précise de la situation des parties est cruciale pour éviter des complications futures.