Démembrement de biens et d'actifs immobiliers

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1. Droits de l'usufruitier

1.1. Principe

C’est l’article 595 du Code civil qui confère à l’usufruitier ses pouvoirs en matière immobilière.

L'usufruit d'un bien immobilier a le droit :

• de l'occuper gratuitement,
• de le prêter,
• de le louer.

L’usufruitier peut également vendre ou donner son droit.

À noter :
Les règles relatives à la répartition des pouvoirs ne sont pas d’ordre public. Dès lors, il est possible pour les usufruitiers et nus-propriétaires de prévoir conventionnellement des règles différentes en limitant les pouvoirs de l’un d’eux, en les augmentant ou encore de prévoir une gestion conjointe.

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1.2. Cas particulier de la conclusion d'un bail

Ayant les pouvoirs d'administration sur le bien immobilier, l'usufruitier peut conclure et renouveler seul les baux d'habitation, c'est-à-dire choisir le locataire et définir les conditions du bail.

Remarque :

Pour les baux supérieurs à 9 ans, il est conseillé de faire intervenir le nu-propriétaire à l’acte afin qu’il puisse lui être opposable en cas d’extinction de l’usufruit.

S’agissant des baux commerciaux et ruraux, l’usufruitier doit recueillir l’accord du nu-propriétaire pour leur conclusion et leur renouvellement. Il en va de même pour la conclusion d'une convention de mise à disposition (assimilé à un bail rural) même non soumise au statut du fermage.
La notification par courrier recommandé et l’absence d’opposition du nu-propriétaire après un délai de 1 an ne valent pas autorisation tacite de conclure l’acte.Le défaut d'intervention du nu-propriétaire est sanctionné par la nullité relative du bail. À défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut cependant être autorisé par un tribunal à passer seul ce type d'acte.
La responsabilité de l'usufruitier qui contrevient au concours du nu-propriétaire dans les cas prévus à l'article 595 du Code civil est donc seule engagée sans que celle-ci puisse être attribuée au preneur, quand bien même ce dernier aurait été informé du démembrement.

1.3. Cas particulier de la constitution d'une servitude

Le propriétaire d’un terrain enclavé peut tout à fait demander la constitution d’un droit de passage pour accéder à la voie publique. Toutefois, l’usufruitier seul, ne peut pas grever le terrain d’une servitude. Il lui faudra :

• soit l’accord du nu-propriétaire et ainsi l’établir par le biais d’une convention qui devra faire l’objet d’une publication ;
• saisir le tribunal de grande instance compétent et l’obtenir par décision judiciaire.

Son bénéficiaire est redevable, en contrepartie du dommage subi, d’une indemnité au propriétaire du fonds servant (qui se voit opposer la constitution d’un droit de passage sur sa propriété). Conventionnellement, il est possible de déroger au caractère onéreux de la constitution d’une servitude.

2. Obligations respectives

À défaut de convention prévoyant des dispositions différentes, le régime légal s'applique.

"L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu."
C. civ. art. 605

2.1. Dépenses de grosses réparations

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."
C. civ. art. 606

La jurisprudence a précisé les notions de grosses réparations et de dépenses d’entretien : d’une manière générale constituent des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et des dépenses d’entretien celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de cet immeuble.
Elles augmentent la valeur du bien grevé d'usufruit et ne portent pas atteinte à sa substance.

Remarques :

Un usufruitier qui démolit une habitation pour ensuite reconstruire une habitation d'une superficie supérieure tout en réaménageant le terrain et en construisant une piscine, réalise des travaux d'amélioration et non des grosses réparations, puisque l'énumération des grosses réparations à un caractère limitatif.

En l'espèce, l'administration désirait voir reconnaître une créance de l'usufruitier sur le nu-propriétaire, à l’ISF (et à la succession le cas échéant). La Cour avait rejeté cette position aux motifs que les dépenses d’amélioration sont des dépenses d’entretien (par opposition aux dépenses de grosses réparations) et donc exclusivement à la charge de l’usufruitier et que selon le deuxième alinéa de l’article 599 du Code civil "à la cessation de l'usufruit l'usufruitier ne peut jamais réclamer d'indemnité pour les améliorations qu'il a faites."

Des travaux de construction ayant pour résultat de créer une chose distincte du bien grevé d'usufruit (par exemple, une chambre de bonne, distincte de l'appartement objet de l'usufruit) ne peuvent pas être considérés comme des travaux d'amélioration.

L'usufruitier ne peut forcer le nu-propriétaire à réaliser des travaux de grosses réparations.‍

Si besoin, l'usufruitier pourra les prendre à sa charge et demander un dédommagement au nu-propriétaire, équivalent à la plus-value apportée par les travaux à l'immeuble, lors de l'extinction de l'usufruit.
Cass. civ. 17 juill. 1911

L'usufruitier, n'étant pas propriétaire, ne peut pas agir en garantie décennale suite à des travaux réalisés sur l'immeuble, quand bien même c'est lui qui aurait commandé les travaux (la garantie décennale étant liée à la propriété et non à la jouissance du bien).

2.2. Charges de copropriété

Concernant la répartition des charges

En l’absence de disposition particulière, la répartition doit être opérée en application des articles 605 et 606 du Code civil. Cette répartition entre usufruitier et nu-propriétaire n’étant pas d’ordre public il est cependant possible que la convention instituant le démembrement de propriété stipule une répartition différente des charges, elle devra alors trouver à s’appliquer.

Cette convention pourra par exemple prévoir le paiement de toutes les dépenses à l’usufruitier ou à l’inverse au nu-propriétaire, ou encore le paiement des dépenses exceptionnelles au nu-propriétaire. Dans tous les cas il convient de définir clairement la répartition des travaux et des charges afin d’éviter tout conflit.

Remarque :

Dans l'hypothèse où le règlement de copropriété ne contient pas de clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, le paiement de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux incombe à l'usufruitier (lequel se retournera contre le nu-propriétaire dans le cas où les fonds ont été employés à des fins de grosses réparations). Dans le cas contraire, la clause permettra, en principe, selon sa rédaction, de régler cette difficulté.

Solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier

Le principe est celui d’une absence de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dans le règlement des charges de copropriété. Cependant, il est de plus en plus fréquent intégré une clause de solidarité de l’usufruitier et du nu-propriétaire au règlement des charges de copropriété dans le règlement de copropriété.
La validité d’une telle clause semble être admise par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Cass. civ. 3, du 30 nov.2004, n° 03-11201

Cet arrêt confirme la position des juges d’appel qui ont « retenu qu’en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il appartenait aux consorts X… d’informer le syndic de copropriété du démembrement de propriété, que le syndic n’avait pas à vérifier la situation juridique des biens immobiliers et que la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire stipulée au règlement de copropriété pour le paiement des charges leur était opposable, la cour d’appel en a exactement déduit qu’ils étaient solidairement tenus de verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial de la Croix verte le solde des charges de copropriété. »

Attention : 

Le syndic doit être informé sans délai de tout transfert de propriété, à titre onéreux ou à titre gratuit, quel que soit le droit transmis (droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation).
Décret du 17 mars 1967, n° 67-223

• Si le syndic est informé, il doit en principe tenir compte des articles 605 et 606 du Code civil et ainsi solliciter l'usufruitier ou le nu-propriétaire selon la nature de la charge, chacun étant débiteur de sa propre part sans solidarité entre eux.
• A défaut d’information, on ne pourra lui opposer cette situation (Cass. 3e civ., 21 juin 1995, n° 93-18.063). Ainsi, il ne sera pas possible de procéder à une répartition des charges grevant le lot sur les bases fixées par les articles 605 et suivants du Code civil. L’usufruit et le nu-propriétaire seront tenus solidairement au paiement.​
  Cass. civ., 23 févr. 2000, n° 98-17.231
  Une difficulté peut alors apparaître lorsque l'usufruitier paie des dépenses du fait de la défaillance du nu-propriétaire. En effet, il ne peut pas imposer au nu-propriétaire le paiement des dépenses. La clause agit donc différemment selon que le syndic se retourne contre le nu-propriétaire ou l'usufruitier ; seul le premier pouvant agir immédiatement en recouvrement contre celui devant assumer la dette.

2.3. Autres charges

L’usufruitier peut être contraint par le nu-propriétaire à effectuer les réparations d’entretien tendant à la conservation de l’immeuble ; le nu-propriétaire qui a fait faire lui-même les travaux peut en exiger le remboursement de l’usufruitier même si les travaux ont été entrepris sans l’accord préalable de ce dernier.
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À titre de sanction, le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l'usufruit.
C. civ. art. 618

Remarque :

Il peut être prévu conventionnellement une clause prévoyant que des dépenses de réparations soient à la charge du nu-propriétaire.
Dans ce cas, la clause dispose d'un caractère contraignant.
Cass. Civ. 1^ère du 23 janv. 2007

L'usufruitier est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances incendie (pour le droit d'usufruit uniquement - le nu-propriétaire doit souscrire une assurance pour son droit en nu-propriété), taxe foncière, taxe d'habitation si occupation, contributions foncières, frais de gestion (syndic), de réparations d'entretien, espaces verts, électricité des parties communes...

Si l'usufruitier n'a pas souscrit d'assurance et si le sinistre détruit totalement le bien, l'usufruit s'éteint par suite de la perte de la chose. 

2.4. Assurance

Aux termes de l'article L121-6 du code des assurances, « toute personne ayant un intérêt à la conservation d'une chose peut la faire assurer ». Il s'ensuit que l'usufruitier comme le nu-propriétaire, tous deux intéressés à la conservation de la chose, peuvent s'assurer contre les dommages susceptibles d'affecter le bien grevé de leurs droits respectifs.

• si un contrat est souscrit par chacun sur son propre droit démembré : Chacun des assurés reçoit une indemnité correspondant à la valeur de son droit en vertu de la police qu'il a souscrite. La valeur assurée est fixée selon une évaluation économique de chaque droit démembré.
• si un contrat est souscrit par le seul usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété : Il est nécessaire, s'agissant pour partie d'une assurance souscrite pour le compte du nu-propriétaire, de prévoir avec précision dans l'acte de démembrement, les modalités de versement de l'indemnité :some text
  • Soit on prévoit une ventilation de l'indemnité en fonction de l'évaluation économique de chaque droit ;
  • Soit le contrat instaure sur l'indemnité remplaçant le bien démembré un quasi- usufruit. Le nu-propriétaire n'est plus que créancier du nominal à l'extinction du quasi- usufruit ; le quasi- usufruitier n'a aucune obligation de reconstruction ;
  • Soit le contrat prévoit par subrogation réelle le report de l'usufruit sur l'indemnité permettant ainsi la création d'un quasi- usufruit, mais encore impose au quasi- usufruitier d'investir les fonds dans la reconstruction du bien détruit.

Cette dernière solution est celle qui concilie le mieux les intérêts de l'usufruitier et du nu-propriétaire.

3. Cas particulier - Immeubles en copropriété

La loi de 1965 sur la copropriété prévoit que le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être représentés aux assemblées par un mandataire commun, qui peut être soit l’un d’eux soit un tiers. Toutefois, cette règle n’étant pas d’ordre public, le règlement intérieur peut librement organiser la représentation de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

S’agissant des charges, nu-propriétaire et usufruitier seront contraints de payer celles qui leur incombent légalement dès lors qu’elles ont été décidées par l’assemblée des copropriétaires.

4. Cas particulier - Constructions par l'usufruitier

4.1. Juridiquement

Pendant le démembrement, l’usufruitier dispose du droit de jouir du bien et peut donc édifier des constructions sans avoir à obtenir le consentement du nu-propriétaire dès lors que ces constructions ne portent pas atteinte à la substance du bien grevé d’usufruit ni ne sont de nature à lui faire subir une moins-value.
C. civ. art. 578
C. civ. art. 599 al. 1

Le nu-propriétaire ne devient pas nu-propriétaire des constructions immédiatement : l’usufruitier reste le plein propriétaire de ses constructions jusqu’au terme du démembrement (et peut notamment les démolir avant le terme).

Remarque :

Si le nu-propriétaire démontre, au cours de l’usufruit, que les constructions réalisées ou en cours de réalisation dévaluent le terrain d’une part, et que l’usufruitier ne pourra démolir les constructions sans endommager le terrain d’autre part, il peut obtenir l’extinction anticipée de l’usufruit en justice.
C. civ. art. 618

À la fin de l’usufruit, l’usufruitier n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations (les constructions sont assimilées à des améliorations selon une jurisprudence constante) apportées au bien même si la valeur du bien a augmenté (sauf convention contraire).

Le nu-propriétaire conserve les constructions (via le mécanisme d’accession au terme du démembrement).
Cependant, il ne peut pas imposer à l’usufruitier la remise en état du bien (sauf dégradations ou défaut d’entretien).
C. civ. art. 712
En revanche, si les constructions entraînent une moins-value, le nu-propriétaire peut demander la démolition et/ou, le cas échéant, une indemnisation. L’état initial du terrain, que l’usufruitier est tenu d’établir avant d’entrer en jouissance, fixe une valeur plancher.
C. civ. art. 600

4.2. Fiscalement

Les constructions réalisées par l’usufruitier ne constituent pas une donation indirecte car elles n’enrichissent pas le nu-propriétaire au cours de l’usufruit. En effet, le nu-propriétaire n’entre en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit (et non immédiatement, au cours de l’usufruit, au fur et à mesure de la réalisation des constructions).Cependant, l’administration fiscale pourrait au terme de l’usufruit, qualifier les constructions de donation indirecte au profit du nu-propriétaire si elle démontre : 

• l’intention libérale de l’usufruitier notamment en l’absence d’utilité de l’opération pour l’usufruitier : par exemple si l’usufruitier n’a pas profité des constructions pendant l’usufruit ou n’a pas perçu les revenus du bien (abandon d’usufruit) ou si les constructions ont été réalisées peu avant le terme de l’usufruit (compte tenu de l’âge et de la santé de l’usufruitier ou de la durée fixée en cas d’usufruit temporaire) ;
• ET l’acceptation du nu-propriétaire (donataire) : l’acceptation par le nu-propriétaire des constructions sans en demander la démolition pourrait constituer une acceptation tacite.

L’administration fiscale pourrait également qualifier l’opération d’abus de droit en démontrant que l’usufruitier a souhaité éviter l’impôt en réalisant des travaux de construction à une date très proche du terme de l’usufruit.En cas de démembrement d’entreprise, l'administration pourrait invoquer l’acte anormal de gestion (entraînant la non-déductibilité des charges) et juridiquement, l’opération pourrait être qualifiée selon la forme sociale en abus de confiance ou abus de biens sociaux.

5. Fiscalité - Revenus fonciers

Sur le plan juridique : l’usufruitier est tenu aux travaux d’entretien tandis que le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les travaux de grosses réparations (gros mûrs, voûtes, poutres, toitures…).
C. civ. art. 605

Sur le plan fiscal : la distinction juridique est retenue, néanmoins, il convient d'intégrer le principe selon lequel la personne pouvant déduire les charges est la personne qui les a supportées. De plus, les règles seront différentes si l’immeuble est loué ou non.

"Des travaux portant sur la création de fenêtres, le tubage de cheminées, le remplacement d'un escalier intérieur et le ravalement d'une façade, ont, au sens de ces dispositions, le caractère de travaux d'amélioration ou de réparation."

5.1. L’immeuble n’est pas loué, il est occupé gratuitement par l’usufruitier ou le nu-propriétaire

5.1.1. Dépenses de l'usufruitier

L’usufruitier  ou le nu-propriétaire qui occupe gratuitement un immeuble n’a rien à déclarer au titre des revenus fonciers, il ne peut donc déduire aucune charge foncière.

Néanmoins, il pourra bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquisition de la résidence principale (Inst. adm. 10 avril 2008, BOI 5-B-14-08) ainsi que des crédits d’impôt pour dépense en faveur du développement durable.

Remarque :

La loi de finances pour 2011 supprime le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de l’habitation principale. Seuls bénéficieront encore du dispositif les opérations pour lesquelles chacun des prêts concourant à leur financement a fait l’objet d’une offre de prêt émise avant le 1^er janvier 2011, sous réserve que :

• l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011,
• ou s’agissant d’opérations de construction de logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard la même date.

5.1.2. Dépenses du nu-propriétaire

5.1.2.1. Dépenses réalisées à compter du 1er janvier 2017

L’immeuble n’étant pas loué, le nu-propriétaire ne pourra déduire aucune charge foncière.

Il n'a plus la possibilité d'opter pour le régime dérogatoire qui lui permettait antérieurement d'imputer jusqu’à 25 000 € sur le revenu global lorsqu'il avait réalisé des dépenses de grosses réparations.
(Loi de finances pour 2017 art.32)
 

5.1.2.2. Dépenses réalisées jusqu'au 31 décembre 2016

L’immeuble n’étant pas loué, le nu-propriétaire ne pourra déduire aucune charge foncière.

En revanche, s’il a réalisé des dépenses de grosses réparations avant le 31 décembre 2016 (ou si un devis a été accepté et un acompte versé en 2016), il pourra éventuellement opter pour le régime dérogatoire et imputer jusqu’à 25 000 € sur le revenu global.
Case 6CB de la déclaration n°2042-C.

L'option pour le régime dérogatoire s'exerce immeuble par immeuble.

S’il existe un excédent, il pourra être imputé sur le revenu global des 10 années suivantes.

Exemples :

• Monsieur J effectue en 2016 la réfaction de la toiture du bien occupé par sa mère dont il détient la nue-propriété depuis le décès de son père. Les travaux s’élèvent à 41 000 €. En 2016, Monsieur J devrait déclarer 50 000 € de revenus. Il pourra imputer ses dépenses de travaux à hauteur de 25 000 € pour 2016, l’excédent, soit 16 000 €, pourra être déduit l’année suivante.
• Madame L a effectué en 2015 la réfaction de la toiture du bien qu’elle occupe dont elle détient la nue-propriété suite à une donation de ses parents. Les travaux s’élèvent à 35 000 €. En 2015, ses revenus s’élevaient à 20 000 €, elle a pu déduire une partie de ses dépenses à hauteur de 20 000 €, elle devrait pouvoir déduire l’excédent soit 15 000 € en 2016.

Rappel sur les conditions d’option pour le régime dérogatoire :

• Le démembrement doit porter uniquement sur des immeubles bâtis ou non. Ainsi, il n’est pas applicable sur des titres de sociétés.
• Et le démembrement doit provenir d’une succession ou d’une donation effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement ou entre époux ou partenaires pacsés.

Ainsi, une personne qui hériterait de la nue-propriété d'un immeuble dont la propriété aurait été démembrée auparavant ne bénéficierait pas de ce dispositif, sauf si ce démembrement résultait déjà d'une succession ou d'une donation.

Ce dispositif particulier de déduction des dépenses de grosses réparations a été supprimé par la loi de finances pour 2017 pour les dépenses supportées à compter du 1^er janvier 2017.

5.2. L’immeuble est loué par l’usufruitier

5.2.1. Dépenses de l'usufruitier

L’usufruitier doit déclarer les revenus qu’il perçoit, en contrepartie il pourra déduire les charges foncières.

Si un déficit est créé, l’usufruitier pourra l’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700 € et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

5.2.2. Dépenses du nu-propriétaire

5.2.2.1. Le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers

Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers, il pourra déduire les dépenses effectivement supportées, déductibles selon les règles des revenus fonciers, sur ses revenus fonciers même s’il s’agit de dépenses qui incombent normalement à l’usufruitier.
 

Rappel - Jusqu'au 31 décembre 2016

Le nu-propriétaire pouvait déduire les dépenses de grosses réparations uniquement, sur le revenu global, jusqu’à 25 000 € sur option. Pour ce faire, le démembrement devait résulter d'une succession ou d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4^ème degré inclusivement ou entre époux ou partenaires pacsés.
CGI. art. 156, II, 2°quater
Le dispositif dérogatoire a été supprimé pour les dépenses payées depuis le 1er janvier 2017, sauf si un devis a été accepté et un acompte versé avant le 1er janvier 2017.

5.2.2.2. Le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants

Si le nu-propriétaire ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il va constater un déficit foncier qui sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et pour la fraction excédent cette limite et pour la fraction relative aux intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Rappel : 

S’il s’agit dépenses de grosses réparations effectuées avant le 31 décembre 2016, le nu-propriétaire pourra éventuellement opter pour le régime dérogatoire (voir supra).

5.2.2.3. Cas des nus-propriétaires de logements sociaux

Les nus-propriétaires d’immeuble dont l’usufruit est détenu par un bailleur social sont autorisés à déduire de leurs revenus fonciers les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration de ces logements, alors même que les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

5.3. Déductibilité des travaux

Rappel - Déduction des travaux avant le 1er janvier 2009 :

Si le nu-propriétaire prenait en charge les travaux de grosses réparations, il pouvait les déduire de ses autres revenus fonciers provenant d'immeubles qu'il détenait en pleine propriété.

À défaut de revenus fonciers ou tout au moins de revenus fonciers suffisants, le déficit foncier constaté pouvait être imputé sans limitation sur le revenu global. Si lui-même n’était pas suffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédant du déficit foncier conduisait à constater un déficit global imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

Pour que les dépenses soient admises, il fallait que :

• le bien soit loué,
• et que le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre parents jusqu’au 4^ème degré inclusivement.

6. Fiscalité - Location meublée

Juridiquement, il est possible de démembrer (acquisition en démembrement ou donation de la nue-propriété) : 

• l’immeuble loué en location meublé
• les titres de sociétés détenant des immeubles loués en location meublée

L'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration et peut conclure et renouveler les baux d'habitation et professionnels (mais pas de baux commerciaux).

Attention :

L'usufruitier ne peut amortir, après la donation, que son droit d'usufruit.‍

Cependant, la position de l’administration fiscale au BOFiP n’a cependant pas été modifiée et exclut encore, à ce jour, l'amortissement d'un droit d'usufruit, à durée fixe ou non (en matière de BIC, IS, BA ou BNC).

7. Fiscalité - Régime de défiscalisation

D’une manière générale le démembrement de propriété n’est pas compatible avec les opérations de défiscalisation immobilière. En effet, les dispositifs de défiscalisation immobilière (Scellier, Duflot, Pinel, ZRR, Censi Bouvard, Malraux, etc.) ne sont pas applicables aux acquisitions démembrées.

En outre, si le démembrement intervient en cours de la période d’engagement, cela entraîne la rupture de l’engagement et la remise en cause de l’avantage fiscal. Toutefois, il n’y a pas de remise en cause lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres soumis à imposition commune et que le conjoint survivant titulaire de l’usufruit s’engage à poursuivre l’engagement selon les mêmes modalités pour la période restant à courir à la date du décès.

8. Fiscalité - Impôt sur la fortune (IFI - ISF)

À compter du 1er janvier 2018, l'ISF est supprimé et remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Loi de finances pour 2018, art. 31
CGI. art. 965 et s.

8.1. IFI à compter du 1er janvier 2018

8.1.1. Principe : imposition du seul usufruitier

En principe, l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier.

8.1.2. Exception : Imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété

Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (CGI. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant :

• de l’usufruit légal du conjoint survivant quelle que soit la date du décès (CGI. ancien article 767, CGI. art. 757)
• de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098),
• de l’usufruit dont les ascendants ont pu bénéficier dans les successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (C. civ. art. 1094 dans sa rédaction antérieure au 1^er janvier 2007),
• de la vente du bien avec réserve d’usufruit à un acquéreur autre qu’un présomptif héritier ou descendant de ce dernier, bénéficiaire d'une précédente donation ou personne interposée au sens de l'article 751 du CGI,
• de la donation ou d’un legs avec une réserve d’usufruit consenti à l’État, à un département, à une commune ou à une association d’utilité publique.

8.1.3. Quasi-usufruit

Attention : 

Les créances de restitution (issues d'un quasi-usufruit) ne sont en principe pas déductibles (sauf si elles se rapportent à un actif immobilier imposable).

• Les créances de restitution créées suite à la vente d'un bien immobilier ne sont pas des dettes contractées pour l'acquisition d'un actif imposable et ne sont donc pas déductibles
• Lorsque le quasi-usufruitier utilise les sommes issues d'un quasi-usufruit pour acquérir un bien immobilier, la créance de restitution n'a, à notre sens, pas été contractée directement pour acquérir un bien immobilier et ne serait donc pas déductible

8.2. ISF jusqu'en 2017

8.2.1. Principe : imposition du seul usufruitier

En matière d’ISF, le principe est que l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier, il existe des exceptions limitativement prévues.

Remarque :

Depuis l'ISF 2013, il n'est plus possible de faire figurer un passif lié au bien démembré si le bien n'est pas inclus dans l'assiette imposable à l'ISF.

8.2.2. Exception : Imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété

8.2.2.1. Démembrement d’origine successorale

• Usufruit légal forcé du conjoint survivant en présence d’enfant du premier lit.
  C. civ. art. 1098
• Usufruit légal du conjoint, décès avant le 1^er juillet 2002.
  C. civ. art. 767 ancien
• Usufruit légal des ascendants, après donation entre époux de  la nue-propriété de leur réserve, en l’absence de descendants, décès avant le 1^er janvier 2007.
  C. civ. art. 1094

8.2.2.2. Donation ou legs d’usufruit au profit de certaines personnes morales

Sont concernées les personnes morales visées à l’article 885 G, c du CGI. Il s’agit :

• de l’État,
• des départements,
• des communes ou syndicats de commune,
• des établissements publics des communes et des syndicats de commune,
• des établissements publics nationaux à caractère administratif,
• des associations reconnues d’utilité publique.

8.2.2.3. Démembrement suite à la vente de la nue-propriété

L’article 885 G, b du CGI prévoit une imposition séparée suite à la vente de la nue-propriété réalisée au profit d’une personne autre que :

• Des héritiers présomptifs ou leurs descendants ;
• Des personnes auxquelles le redevable a pu antérieurement à la vente consentir une donation ;
• Des personnes réputées interposées entre l’usufruitier, ses héritiers et ses donataires au sens de l’article 751 du Code général des impôts.

8.2.3. Cas particulier : Apport en société de la nue-propriété d’un bien

Pour qu’il y ait une imposition séparée de l’usufruit et de la nue-propriété, il faut :

• que l’apport soit réalisé à titre onéreux
• que la société qui a reçu l’apport ne soit pas contrôlée par les personnes visées à l’article 751 du Code général des impôts.

Dans les autres cas, l’usufruitier est imposable sur la pleine propriété.

Précisions :

Lorsque l’imposition est séparée, les droits démembrés sont déterminés avec l'article 669 du Code général des impôts.

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10. Stratégie de donation d'usufruit temporaire d'immeuble

10.1. Mise en place

Le titulaire de la pleine propriété d’un bien immobilier peut donner temporairement l’usufruit de son bien à un membre de sa famille ou à un tiers.

La donation doit être réalisée devant un notaire.

Fiscalement, la valeur de l’usufruit est évaluée à 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 ans.

Exemple :

Monsieur Paul veut céder l’usufruit temporaire du studio locatif à son fils pour la durée de ses études estimée à 5 ans. Le bien est évalué à 140 000 €. La valeur de l’usufruit transmis est de 140 000 x 23 % = 32 200 €.

Exemple :

Monsieur Paul veut céder l’usufruit temporaire d’un appartement locatif à sa mère afin de lui fournir un lieu adapté pour ses vieux jours. Son espérance de vie est de 11 ans, il souhaite donc lui donner l’usufruit temporaire de ce bien sur cette période. Le bien est estimé à 230 000 €. La valeur de l’usufruit transmis est de 230 000 x 46 % = 105 800 €.

Les donations d’usufruit temporaire bénéficient des abattements des droits de mutation à titre gratuit.

Pour les donations réalisées à compter du 17 août 2012, l'abattement applicable en ligne directe est de 100 000 € et le délai de rappel fiscal s'élève à 15 ans.

Précisions :

La donation portant sur un immeuble, il faudra s’acquitter de la taxe de publicité foncière sur la valeur de l’usufruit transmis, ainsi que du salaire du chef du service de la publicité foncière (anciennement le conservateur des hypothèques) et de l’émolument du notaire.

10.2. Conséquences fiscales

10.2.1. Conséquences au niveau de l’impôt sur le revenu

Si le bien est loué, c’est l’usufruitier qui percevra les loyers, il devra les déclarer à l’impôt sur le revenu.

Le nu-propriétaire n’aura donc plus à déclarer les revenus locatifs. En revanche, il pourra éventuellement déduire les charges sur le bien (voir paragraphe L’impôt sur le revenu).

10.2.2. Conséquences au niveau de l’impôt sur la fortune

Le bien sort du patrimoine du nu-propriétaire. C’est l’usufruitier qui devra déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Dès lors, si le nu-propriétaire est redevable de l’IFI et que l’usufruitier a un patrimoine net taxable inférieur à 1 300 000 €, la donation permettra de faire échapper le bien à l’IFI.

10.3. Prudence au regard de l'abus de droit

L’instruction fiscale du 06 novembre 2003 relative à la donation d’usufruit temporaire consentie à une association d’utilité publique ou à un établissement public a précisé les conditions de validité pour échapper à la qualification d’abus de droit :

• La donation doit être réalisée par acte notarié ;
• La transmission doit être réalisée pour une durée au moins égale à 3 ans et porter sur un bien productif de revenus ;
• La transmission doit préserver les droits de l’usufruitier.

Se reporter au BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 sur la notion d'abus de droit lors de la transmission d'usufruit temporaire à une personne morale.