Donation avant cession d'un immeuble

Objectif d'une donation avant cession d'un immeuble
   

Réaliser une donation avant cession permet d'optimiser la vente d'un actif immobilier en neutralisant tout ou partie de l'impôt sur la plus-value et en transmettant une partie de son patrimoine de son vivant.
   

Environnement - État des lieux

La vente d'un immeuble peut marquer le début de la transmission de son patrimoine aux enfants. Si le contribuable désire vendre un actif immobilier et donner tout ou une partie du prix de vente à ses enfants, il doit faire face à une double taxation : d'abord sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien, puis sur la donation, soumise aux droits de mutation à titre gratuit.
   
Les plus-values immobilières sont taxées au taux de 19 % sur l'impôt sur le revenu après un abattement pour durée de détention. À cette imposition s'ajoutent des prélèvements sociaux et, pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe pouvant atteindre 6 %, ainsi que potentiellement une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus au taux de 3 ou 4 %. Pour bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur les plus-values, il faut attendre 30 ans, ce qui implique que si la vente immobilière a lieu moins de 30 ans après l'acquisition, la fiscalité sur la plus-value reste substantielle.
   
Concernant la fiscalité selon la durée de détention de l'immeuble, nous pouvons observer que pour une vente à 700 000 €, la plus-value brute se chiffre à 300 000 €. L'impôt sur le revenu varie en fonction des abattements liés à la durée de détention. Par exemple, pour une durée de détention de 5 ans, l'impôt sur le revenu s'élève à 57 000 €, tandis qu'il sera de 22 800 € pour 25 ans de détention. Les prélèvements sociaux et les surtaxes viennent s’ajouter, entraînant un coût fiscal total qui varie selon la durée de détention, ce qui réduit d’autant le montant net perçu par le propriétaire.
   
Certaines ventes peuvent profiter d'exonérations, notamment celles portant sur la résidence principale ou des cessions inférieures à 15 000 €. Pour éviter la double imposition, une solution consiste à inverser la chronologie des opérations : donner l'immeuble qui sera ensuite vendu par les donataires, ne laissant à payer que les droits de donation et purgeant la plus-value sur le bien donné.
   

Avantages et inconvénients d'une donation avant cession d'un immeuble

D'un point de vue économique et juridique

Les avantages incluent une transmission immédiate de patrimoine, la possibilité de prévoir des charges ou des conditions, et la réserve d'usufruit, permettant de gérer le produit de la vente. Cependant, la donation est irrévocable, et le donateur doit faire attention aux frais qui peuvent être considérés comme une donation supplémentaire. Il est crucial de rédiger avec soin les actes à cet égard.
   

D'un point de vue fiscal

Parmi les avantages, la donation purge la plus-value sur les droits donnés, et le donateur peut prendre en charge les droits sans taxation additionnelle. En revanche, le retour fiscal est établi pour les 15 années antérieures, ce qui peut compliquer la situation.
   

À qui proposer cette stratégie ?

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Cette stratégie s’adresse aux contribuables cherchant à transmettre leur patrimoine lors de la vente d’un bien immobilier détenu depuis moins de 30 ans et ne pouvant bénéficier d'aucune exonération ou abattement exceptionnel.
   

Procédure

La première étape consiste en la donation de l'immeuble, qui peut être faite en pleine propriété ou en nue-propriété. Si la donation a lieu en nue-propriété, seule la plus-value sur la nue-propriété sera purgée. Les modalités doivent être soigneusement établies pour éviter des litiges futurs.
   

Les conditions à respecter

Il faut respecter la chronologie, la donation devant avoir lieu avant la vente, pour éviter que l'administration fiscale ne considère que la donation porte sur le prix de vente. Il est crucial que la donation soit réelle et entraîne un dépouillement immédiat et irreversible du donateur.
   

L'imposition des plus-values lors de la vente de l'immeuble

Lors d’une donation consentie en pleine propriété, la plus-value est à zéro, alors qu'en nue-propriété, chacun peut être imposé selon sa part. La détermination des valeurs est essentielle pour éviter des complications.

Points pratiques

Sur la forme et les modalités de la donation

La donation doit être réalisée par acte notarié. Divers aménagements peuvent être prévus, notamment des réserves d'usufruit ou des obligations de remploi, lesquelles doivent être rédigées avec précision.
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Sur le respect de la chronologie

Il est nécessaire que la donation ait lieu avant la vente effective, permettant ainsi la planification des démarches et une bonne gestion de la fiscalité.
   

Devoir de conseil - Information sur les risques de l'opération

Il est essentiel d'informer les parties sur les conditions à respecter, les contraintes fiscales, et le formalisme de l'opération. Les risques d’abus de droit doivent également être clairement expliqués, tout comme les conséquences d'une donation en lien avec les dispositifs fiscaux. Les conseillers doivent faciliter la compréhension et le respect de toutes les conditions pour que l’opération se déroule sans complications.