Investir dans des SCPI fiscales : les SCPI déficit foncier

1. Avantages et inconvénients des SCPI fiscales

1.1. D'un point de vue économique et juridique
 

Les avantages d’investir dans des SCPI déficit foncier comprennent un placement souple et accessible, même avec de faibles montants. Les investisseurs peuvent adapter le montant de leur investissement en fonction de leur besoin de défiscalisation. De plus, ces SCPI offrent la possibilité d'obtenir des revenus réguliers sous forme de loyers, tout en présentant l’avantage de ne nécessiter aucune gestion directe. La mutualisation des risques est également un point fort, grâce à la diversification géographique et locative des biens détenus.

En revanche, les inconvénients notables incluent l'absence de garantie en capital ou en rendement, ainsi que des frais de souscription et de gestion. De plus, la liquidité des parts peut être faible, rendant le placement plus risqué lorsque des fonds rapides sont nécessaires.  

1.2. D'un point de vue fiscal

Sur le plan fiscal, l’avantage majeur est l'imputation d'un déficit foncier sur les revenus, sans limitation de montant pour l'imputation sur les revenus fonciers, et un plafond de 10 700 € pour le revenu global. Les déficits non imputés peuvent être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, tandis que, si le revenu global est inférieur à 10 700 €, le déficit peut être reporté sur le revenu global pendant 6 ans.

Cependant, il y a des contraintes, comme l'obligation d'opter pour le régime réel d'imposition pour déduire sa quote-part de déficit fiscal, ainsi que la soumission des revenus à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

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2. Principes d'investir dans des SCPI fiscales

2.1. Qu'est-ce qu'une SCPI déficit foncier ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une entité qui acquiert et gère un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI déficit foncier, quant à elles, se concentrent sur des biens nécessitant des travaux de rénovation significatifs. Les investisseurs peuvent alors imputer sur leurs revenus fonciers des dépenses engagées par la SCPI pour rénover ces biens. Une fois les immeubles rénovés, la SCPI les loue, générant ainsi des revenus pour les associés.

2.2. À qui proposer cet investissement ?

Les SCPI déficit foncier conviennent particulièrement aux contribuables fortement imposés qui perçoivent des revenus fonciers, car cette option n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Néanmoins, il est important de prendre en compte que les revenus fonciers générés après restauration peuvent engendrer un impôt supplémentaire.

2.3. Quel est l'avantage fiscal ?

Les porteurs de parts peuvent imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur leurs revenus fonciers. La portion excédant 10 700 € est reportable sur les 10 années suivantes. Dans les cas où le revenu global est inférieur à ce seuil, le surplus de déficit foncier devient un deficit global reportable sur six ans.

2.4. Quelle est la durée d'investissement ?

Lorsque le déficit foncier est imputé sur le revenu global, l'investisseur doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. En pratique, la durée d'investissement recommandée par la SCPI est généralement de 15 ans minimum.
 

3. Points pratiques des SCPI fiscales

3.1. Sur le mode de détention des parts

L’acquisition des parts de SCPI peut se faire soit directement, soit par l'intermédiaire d’une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Il est également possible d'investir par le biais d'une société soumise à l'IS.

3.2. Sur les critères de choix d'une SCPI déficit foncier

Pour sélectionner une SCPI déficit foncier, il est essentiel d’évaluer la qualité du patrimoine immobilier, les dépenses éligibles, ainsi que les caractéristiques générales de la SCPI elle-même.
 

3.3. Sur les conditions à respecter
 

Les conditions pour que la SCPI soit éligible incluent la réalisation de dépenses éligibles telles que des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration. Pour les investisseurs, il est nécessaire que les revenus fonciers soient imposés au réel pour permettre la déduction du déficit.
 

3.4. Sur la fiscalité des produits et l'IFI
 

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les loyers sont taxés au barème progressif, et bien qu'ils soient assujettis à l'IFI, leur évaluation peut tenir compte de l'absence de liquidité des parts.
 

3.5. Sur les modalités de sortie

La liquidité des parts de SCPI fiscales est généralement très faible, les investisseurs devant patienter jusqu'à la vente des actifs de la société pour récupérer leur capital.
L'investissement dans des SCPI déficit foncier vise principalement à limiter son imposition et à obtenir des revenus complémentaires à terme. Grâce à ce type d'investissement, il est possible de déduire des charges de ses revenus fonciers et de son revenu global sans plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif permet également d'obtenir des revenus réguliers à terme et de diversifier son patrimoine sans souci de gestion.