Investir dans un monument historique

Pourquoi investir dans un monument historique ?

Investir dans un monument historique est une stratégie qui permet de limiter son imposition, en réduisant son revenu imposable et en allégeant l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette démarche permet de déduire les charges des revenus fonciers et de son revenu global sans aucune limitation, tout en pratiquant une décote sur la valeur de l'immeuble à l'IFI.
 

1. Avantages et inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages incluent l'acquisition d'un immeuble d'exception, la possibilité de réserver la jouissance du bien, le bénéfice de subventions publiques sous certaines conditions, l'investissement via une société civile immobilière (SCI) familiale et la possibilité de démembrement. En revanche, on note une rentabilité aléatoire, la nécessité d'obtenir des autorisations pour les travaux réalisés sous le contrôle de l’administration, et l’obligation d'informer l'État en cas de vente ou de donation.
   

1.2. D'un point de vue fiscal

D’une part, les avantages comprennent l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, la déduction de toutes les charges des activités d’ouverture au public, et des avantages fiscaux non soumis au plafonnement global. D’autre part, des inconvénients existent, tels que l’obligation de conserver le bien pendant 15 ans et des contraintes administratives.
   

2. Rappel des principes

2.1. Qui peut investir ?

Les contribuables ayant un domicile fiscal en France, fortement imposés ou soumis à l'IFI, peuvent faire cet investissement. Néanmoins, les contribuables non-résidents ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif à moins que l’immeuble soit loué.
   

   

2.2. Quel mode de détention ?

L'immeuble doit généralement être détenu en direct, avec quelques exceptions pour les sociétés civiles familiales ou certaines propriétés ouvertes au public.
   

2.3. Les conditions relatives à l'immeuble

Le régime de faveur s’applique aux immeubles classés ou inscrits comme monuments historiques, labellisés par la Fondation du patrimoine, ou ayant obtenu un agrément avant 2014. L'ouverture au public n'est pas obligatoire pour bénéficier du dispositif, mais elle l'est pour l’exonération des droits de succession.
   

2.4. Quelle est la durée d'investissement ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins 15 ans. Cependant, cet avantage est maintenu en cas de mutation à titre gratuit, si les héritiers respectent l’engagement.
   

2.5. Le régime spécial de déduction des charges

Les charges foncières peuvent être déduites en entier du revenu foncier lorsqu'elles proviennent d’un immeuble loué, ou imputées sur le revenu global si l'immeuble ne génère aucune recette.
   

2.6. Les avantages au regard de l'IFI

Bien que l’exonération des droits de donation ou succession ne s’applique pas à l’IFI, il est reconnu que leur évaluation doit prendre en compte les contraintes inhérentes à leur conservation.
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2.7. Les autres avantages des monuments historiques

La transmission d'un monument historique est avantageuse sur le plan fiscal et civil, réduisant l'ensemble des charges liées à sa préservation pendant la durée de la clause d’inaliénabilité dans le cadre des donations.
   

3. Points pratiques

3.1. Sur l'engagement de conservation

La durée de conservation débute à partir de la date d’acquisition du bien. Pour les donations, l'engagement est continu seulement si le donataire reprend les mêmes obligations.
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3.2. Sur la location du bien

La location doit être nue et porter sur des revenus fonciers. Les locations meublées et les sous-locations sont exclues.
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3.3. Sur le régime spécial de déduction des charges

Les subventions reçues pour les travaux sont assimilées à des recettes. Les charges déductibles comprennent aussi bien les dépenses classiques que celles spécifiquement liées aux monuments historiques.
   
   

3.4. Sur les règles de non-cumul avec d'autres avantages fiscaux

Les charges foncières ne peuvent pas être prises en compte pour d’autres dispositifs, comme la réduction d’impôt Pinel.
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3.5. Sur la revente du monument historique

La vente doit être notifiée à l'administration. En cas de vente pendant l'engagement de conservation, des charges doivent être réintégrées au revenu imposable.
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4. Points d'alerte sur les caractéristiques économiques et financières de l'investissement

Cet investissement peut être attrayant sur le plan fiscal, mais il nécessite une évaluation globale de ses caractéristiques économiques et financières. Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du foncier et représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat.
   

4.1. Qualités et valorisation de l'immeuble

Il est essentiel de choisir un bien dans un secteur porteur avec une bonne qualité de restauration, car un bien surévalué ou mal entretenu peut affecter le rendement de l’investissement.    

   

4.2. La gestion locative

La gestion peut être déléguée à une agence immobilière. Il est crucial d’évaluer les loyers réels et les risques locatifs avant d'investir.
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4.3. Le rendement global de l’opération

L’investissement doit offrir un rendement supérieur à celui des placements financiers ordinaires. Il faut donc intégrer toutes les charges liées à la propriété et anticiper les fluctuations du marché.
   

5. Devoir de conseil - Information sur les risques de l'opération

5.1. Information sur les conditions à respecter

Les investisseurs doivent être conscients des différentes conditions et obligations pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ces investissements.
 

5.2. Information sur les contraintes liées au statut particulier des immeubles

Des contraintes administratives et des délais peuvent affecter la réalisation des travaux et la réalisation d'autres opérations.
   

5.3. Information sur les contraintes du dispositif fiscal

       Des obligations déclaratives strictes existent, notamment en cas d'ouverture au public et pour obtenir les exonérations de droits de mutation.
   

5.4. Information sur les risques économiques

       L'investissement dans des monuments historiques comporte des risques tels que la liquidité limitée et des dépenses d’entretien élevées.