Investir dans des SCPI : acquisition de la nue-propriété

   Objectifs d'nvestir dans des SCPI : acquisition de la nue-propriété
   

Investir dans la nue-propriété de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) répond à plusieurs ambitions des investisseurs. En effet, ce type d’investissement permet de développer un patrimoine immobilier tout en évitant une augmentation des impositions sur le revenu (IR) et sur la fortune immobilière (IFI). En outre, il offre la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires à terme. Acquérir la nue-propriété de SCPI présente plusieurs atouts, notamment la possibilité de bénéficier de l’effet de levier du démembrement, de diversifier son patrimoine sans avoir à gérer des biens locatifs, ainsi que d’obtenir des revenus différés jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

L’investissement en nue-propriété est conseillé principalement pour les particuliers ayant un capital à investir ou une bonne capacité d’épargne et qui ne recherchent pas de revenus immédiats.

1. Avantages - Inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages de l’investissement en nue-propriété de SCPI incluent sa souplesse et son accessibilité, même avec de faibles montants, typiquement 10 parts, soit environ 2 000 €. De plus, cet investissement offre des revenus réguliers à l’extinction de l’usufruit, sans les tracas liés à la gestion locative. La diversification des risques est également garantie grâce à la multitude de biens détenus par la SCPI. En revanche, cet investissement est de long terme, généralement de 8 à 15 années, sans garantie de capital ou de rendement, et les frais de gestion sont prélevés au sein de la SCPI. Un autre inconvénient notable est le risque de faible liquidité des parts et les frais d’acquisition élevés.

1.2. D'un point de vue fiscal

Les avantages fiscaux comprennent la non-prise en compte de la valeur de la nue-propriété dans l’assiette taxable de l’IFI, et l’absence d’imposition supplémentaire sur les revenus pendant la période de détention, étant donné qu’aucun revenu n’est perçu. Par contre, il faut noter que les intérêts empruntés pour acquérir la nue-propriété ne sont pas déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs.

2. Principe

2.1. C’est quoi la nue-propriété de SCPI ?

Une SCPI est une société d'investissement collectif dédiée à l'acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, encadrée par une société de gestion. En optant pour la nue-propriété, l’investisseur acquiert des parts sans jouissance, celle-ci étant réservée à l’usufruitier.

2.2. Pour qui ?

L’investissement en nue-propriété de SCPI s'adresse principalement aux particuliers disposant d’un capital à investir et qui n'ont pas besoin de revenus immédiats. Cela inclut également ceux assujettis à un impôt sur le revenu élevé ou à l’IFI, car la nue-propriété n'est pas prise en compte dans la base taxable de l’IFI.

2.3. Quelle durée de démembrement ?

La durée du démembrement se situe généralement entre 5 et 20 ans, offrant une flexibilité selon les objectifs de l’investisseur. Par exemple, un investisseur peut acquérir la nue-propriété pour 30 000 € avec un démembrement de 5 ans et pour 40 000 € avec un démembrement de 10 ans.

2.4. Qui détient l’usufruit ?

L'usufruit est fréquemment acheté par une personne morale, comme une société ou une fondation, qui souhaite placer sa trésorerie à long terme. Toutefois, il peut également être détenu par un particulier à faible imposition.

2.5. Quel prix d’achat ?

Le prix d’achat des parts de SCPI est généralement réduit grâce à une décote calculée sur la valeur de l’usufruit, plus la durée de démembrement est longue, plus cette décote est significative. Par exemple, pour un démembrement de 5 ans, la valeur de la nue-propriété est de 82 %, alors qu'elle est de 50 % pour un démembrement de 20 ans.

2.6. Quels frais ?

Les frais liés à cet investissement incluent une commission de souscription allant de 8 à 12 % du prix, et une commission de gestion annuelle de 9 à 12 % des revenus locatifs. La capacité à engager d’autres frais dépendra de la structure légale choisie pour l’investissement.

2.7. En cas de décès du nu-propriétaire pendant le démembrement

En cas de décès, la nue-propriété des parts de SCPI entre dans la succession, et sa valorisation est ajustée selon la durée restante de l’usufruit. Les héritiers deviendront plein propriétaires à la fin de l’usufruit.

2.8. Que se passe-t-il lors de l’extinction de l’usufruit ?

À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et commence à percevoir des loyers sans engager de frais supplémentaires.

3. Points pratiques

3.1. Mode de détention des parts

L’investissement en nue-propriété de SCPI peut se faire directement ou par une société civile soumise à l’IR, bien que cette dernière option puisse engendrer des coûts de plus-value.

3.2. Les critères de choix d'une SCPI

Il est conseillé aux investisseurs de se référer à des critères d’ordre général lors de leur choix d’investissement.

3.3. Fiscalité des revenus

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, et les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles. À l’extinction de l’usufruit, les revenus de la SCPI seront imposés selon les règles fiscales en vigueur.

3.4. IFI

La nue-propriété des parts de SCPI n’est pas prise en compte pour l'IFI pendant le démembrement, mais pénètre dans l'assiette de l'IFI à l’extinction de l’usufruit.

3.5. Donation des SCPI acquises en nue-propriété

La donation de parts de SCPI doit être formalisée par un acte authentique.

3.6. Revente des SCPI

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse et leur cession se fait par le biais de marché secondaire, nécessitant éventuellement l’intermédiaire d’un notaire.

3.7. Fiscalité de la plus-value en cas de cession

La vente des parts est soumise aux plus-values immobilières, avec une exonération progressive en fonction de la durée de détention. L'analyse de la plus-value se fera en fonction de la valeur respective de la nue-propriété et de la pleine propriété.

4. Devoir de conseil - Information sur les risques de l'opération

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire exige une attention particulière, car elle se distingue de l’achat en pleine propriété. Il est essentiel d’expliquer aux clients les spécificités de cet investissement et d’évaluer sa pertinence par rapport à leur profil de risque.