Location meublée non professionnelle en résidence services

Objectifs d'une LMNP en résidence services

La location meublée offre des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent réduire leur revenu imposable, préparer leur retraite et diversifier leur patrimoine. En choisissant ce type d'investissement, il est possible de générer des revenus complémentaires faiblement fiscalisés et d'enrichir ses actifs.

1. Avantages et inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages incluent l'obtention de revenus locatifs réguliers et un rendement locatif brut plus élevé que la location nue. De plus, la gestion locative est simplifiée, car le bailleur a pour seul locataire l’exploitant. Toutefois, il y a des inconvénients tels qu’un engagement à long terme (minimum 9 ans) avec le gestionnaire et l'obligation de laisser le logement totalement libre à la location. Il est également nécessaire de bien choisir le bien en tenant compte de sa localisation et de la demande locative.

1.2. D'un point de vue fiscal

Sur le plan fiscal, la location meublée présente des revenus faiblement fiscalisés grâce à la possibilité de déduire les amortissements et divers frais. Néanmoins, le loueur doit se conformer à des obligations comptables et déclaratives, ainsi qu'à des règles précises concernant la taxation des profits en cas de versement d’une assurance décès.

2. Principes

2.1. Qu'est-ce que la location meublée en résidence services ?

Ce type de location consiste à louer des logements équipés de mobilier suffisant pour permettre au locataire de s'y installer confortablement. Dans une résidence services, les logements sont souvent gérés par un professionnel qui s'occupe de l’entretien et du fonctionnement, permettant ainsi au propriétaire de se concentrer sur les aspects financiers.

2.2. À qui proposer ce type d'investissement ?

La location meublée peut être exercée sous forme de société, ce qui est particulièrement avantageux pour les contribuables à taux marginal élevé. L'activité peut être exercée par des professionnels réglementés, mais les emprunteurs doivent être prudents lors de l’utilisation de structures sociétaires.

2.3. Quel mode de détention ?

Cette activité peut être exercée directement ou via une société. De plus, le démembrement de propriété est possible, permettant à l’usufruitier de s'engager financièrement tout en respectant des règles précises concernant l'amortissement.

2.4. Quelles sont les conditions à respecter ?

Les résidences services doivent proposer un large éventail de prestations, notamment pour les seniors, étudiants, et touristes. Le bailleur qui fournit lui-même trois des quatre prestations hôtelières devra se conformer à des réglementations spécifiques.

2.5. Quels sont les avantages fiscaux ?

Elle est classée comme activité commerciale, soumise aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet d'accéder à des abattements intéressants et à un régime fiscal plus favorable que celui des revenus fonciers.

2.6. Quel est le statut social du loueur en meublé non professionnel ?

Les loueurs soumis aux cotisations sociales doivent comprendre les implications fiscales spécifiques selon qu’ils exercent en direct ou via une société.

3. Points pratiques

3.1. Sur les formalités à effectuer au démarrage de l'activité

Les loueurs en meublé non professionnels doivent signer une déclaration d’existence auprès du Guichet unique dans les 15 premiers jours suivant le début de leur activité.

3.2. Sur la réglementation applicable au bail entre le propriétaire et l'exploitant de la résidence

Le bail doit respecter les normes des baux commerciaux, exigeant une durée minimale et précisant les droits et obligations des parties.

3.3. Sur la présence d'une clause recette

L'inclusion d'une clause de recette dans le bail peut avoir des conséquences fiscales importantes, et le bailleur pourrait être requalifié en co-exploitant et soumis à des régimes fiscaux différents.

3.4. Sur la distinction entre le régime de la location meublée non professionnelle et celui de la parahôtellerie

Des distinctions doivent être faites, car la fourniture de services hôteliers transforme le statut fiscal et les obligations du bailleur.

3.5. Sur l'imposition au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC, accessible sous certaines conditions, permet de bénéficier d’un abattement sur les recettes, simplifiant ainsi les obligations fiscales.

3.6. Sur l'imposition au régime réel simplifié

Les loueurs dont les recettes excèdent un certain seuil doivent adopter un régime réel simplifié, qui leur permet de déduire un large éventail de charges.

3.7. Sur l'imposition des plus-values à la revente

Les loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la vente de leur bien.

3.8. Sur la TVA

La location meublée en résidence de services est soumise à la TVA, ce qui influence les droits à déduction pour le loueur.

3.9. Sur l'IFI

Pour bénéficier d'une exonération d’IFI, le loueur doit remplir des conditions précises relatives aux recettes et à l'importance de l'activité de location dans ses revenus.

3.10. Sur les autres impôts : CFE, taxe d'habitation, taxe foncière

Les propriétaires de meublés en résidence services ne sont pas soumis à la taxe d'habitation, tandis que la taxe foncière s'applique selon les règles habituelles.

3.11. Détention en indivision

En indivision, les co-indivisaires doivent rendre des comptes vis-à-vis des recettes et des coûts liés à la propriété, ce qui complique la gestion fiscale.

4. Points d’alerte sur les caractéristiques économiques et financières d’une acquisition pour louer en meublé

4.1. Le choix du secteur d'activité

Les différentes catégories de résidences services exigent des considérations spécifiques relatives à la demande et aux infrastructures locales.

4.2. Les qualités et la valorisation du logement

L'emplacement et la qualité du bien sont essentiels pour garantir la rentabilité de l'investissement.

4.3. Le choix du gestionnaire

Un gestionnaire solide et expérimenté est crucial pour assurer le bon fonctionnement de la résidence et sa rentabilité à long terme.

4.4. Le rendement global de l'opération - Récapitulatif des paramètres à intégrer dans la simulation

Un investissement dans la location meublée doit offrir un rendement compétitif par rapport aux autres options d'investissement existantes, prenant en compte à la fois le risque et le retour sur investissement.

5. Devoir de conseil et d’information

5.1. Information sur les conditions à respecter pour bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel

Les conditions pour déclarer son activité en tant que LMNP doivent être clairement établies avec le bailleur.

5.2. Information sur le statut social

Il est crucial d'informer sur les cotisations sociales et les droits d’option qui existent.

5.3. Information sur les contraintes du régime applicable

Les lois concernant les baux commerciaux et les obligations déclaratives doivent être respectées pour éviter des complications fiscales.

5.4. Information sur les obligations déclaratives

Les contributions fiscales doivent être remplies selon les délais requis pour éviter toute infraction.

5.5. Informations sur les risques économiques

Des alertes sur les risques associés à la gestion et à la valorisation du bien doivent être communiquées aux investisseurs potentiels.