Location meublée via une SARL de famille

Investir dans une location meublée via une SARL de famille

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La SARL de famille représente une structure juridique unique qui offre plusieurs bénéfices en matière de location meublée. En optant pour cette forme, les investisseurs peuvent profiter du régime fiscal de l'impôt sur le revenu (IR) plutôt que de l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui est souvent avantageux par rapport à une Société Civile Immobilière (SCI) qui serait soumise à l'IS en cas de location meublée. Cette structure permet également d'investir en famille dans l'immobilier, ce qui facilite la gestion des biens grâce à sa nature sociétaire. Les levées de financement à travers des comptes courants d’associés et une répartition adaptée du capital social sont également des atouts. De plus, elle privilégie une transmission du patrimoine dans des conditions optimisées : évitement de l'indivision, maintien du contrôle pour le donateur, possibilité de donation-partage, et réduction des coûts avec la prise en compte du passif.
   

Pour qu'une SARL soit considérée comme une SARL de famille tout en restant imposable à l'IR, deux conditions doivent être respectées : le maintien d’un caractère familial, exigeant que les associés soient membres d’une même famille (liste restrictive), et l’accomplissement d’une activité commerciale, ici limitée à la location meublée (sans location nue ni période de jouissance gratuite).

Il est important de mentionner que chaque associé est imposable fiscalement et socialement selon sa quote-part au sein de la société. La gestion de la location meublée peut être réalisée sous deux statuts : Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Chacun de ces statuts entraîne des implications fiscales distinctes, notamment en termes de plus-values professionnelles ou privées et d’exonérations au titre de l’impôt sur la Fortune Immobilière. Les critères d'appréciation varient également selon l’exercice en société.

Les + et les - de la stratégie d'une location meublée via une SARL de famille

Les points forts incluent la possibilité de bénéficier des avantages associés à la location meublée au sein d'une société, comme l’application du régime fiscal de l’IR et la capacité de déduire des amortissements, des travaux ainsi que des frais d’acquisition, permettant ainsi un rendement généralement plus élevé que la location nue. De plus, la structure permet d'utiliser les leviers financiers de la société, comme les comptes courants d’associés, tout en favorisant une transmission envisagée du patrimoine et en maintenant le contrôle de la société.

Cependant, cette stratégie comporte également des inconvénients. Les conditions d'établissement d'une SARL de famille sont strictes, imposant que les associés soient de la même famille et que l'activité soit commerciale, ce qui exclut toute jouissance gratuite des biens en dehors de la location meublée. En cas de non-respect de ces conditions, il pourrait y avoir un passage à l’IS. Par ailleurs, la création et le fonctionnement d'une société entraînent souvent des coûts significatifs.

D'autres points de vigilance incluent la nécessité d'anticiper la dissociation entre la trésorerie nette et le résultat distribuable, les risques locatifs tels que les vacances locatives ou les impayés, ainsi que les droits de mutation calculés sur la valeur vénale des parts. Il est aussi crucial de prendre en compte les risques liés à l'exploitant dans le cadre de résidences de services.

Enfin, sur le plan fiscal, les modalités d'imposition peuvent varier, avec une assujettissement à la TVA en cas de location classée comme parahôtelière et une exonération dans d'autres cas, sans option de déduction. Malgré ces inconvénients, la valorisation des immeubles au sein de la société profite à l'ensemble des associés.