Réorganiser son patrimoine grâce à l’OBO immobilier

Besoin de liquidités ? Besoin de restructurer votre patrimoine? Besoin de transmettre vos actifs ? L’OBO immobilier constitue une solution à vos besoins.

‍

Le sigle OBO provient de l’expression anglo-saxonne « Owner by out » qui signifie vente à soi-même.

‍

Cette technique appliquée à l’immobilier consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier locatif à vendre son bien à une société qu’il détient (seul avec son épouse et/ou ses enfants), société qui va financer l‘achat du bien.

‍

Les avantages sont multiples : 

‍

• Se procurer des liquidités grâce à la vente du bien immobilier, 
• Rééquilibrer le niveau des actifs immobiliers et financiers
• Organiser sa transmission,

‍

L’OBO se déroule principalement en trois temps : La création d’une structure (sauf société préexistante), la vente du bien à cette structure et le financement de l’opération pour l’acquisition du bien par la structure.

‍

Il est essentiel de s’arrêter sur chacune des étapes pour appuyer sur la nature et l’importance des enjeux.

‍

Le choix de la structure à créer doit correspondre à son activité et répondre aux objectifs poursuivis.

‍

On choisira par exemple une SCI pour la location nue et la SARL pour une location meublée. Fiscalement, il conviendra de choisir entre la transparence de la SCI (ou de celle de la SARL optant à l’impôt sur le revenu) qui s’accompagne de l’imposition annuelle des résultats entre les mains des associés, et l’opacité d’une SCI optant à l’IS (ou de celle de la SARL) qui est seule redevable de l’impôt sur ses résultats dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.

Les modalités d’imposition seront différentes. Dans le 1^er cas, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers s’il s’agit d’une location nue, ou des bénéfices industriels et commerciaux s’il s’agit d’une location meublée.

Dans le second cas, la société sera seule imposable dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.

Par conséquent la rédaction des statuts devra prendre en compte non seulement l’objet de la société mais également son régime fiscal.

‍

La vente du bien immobilier impose de respecter un calendrier précis et un total respect du marché.

‍

Le prix de cession  devra coïncider avec la réalité du marché. Si la transaction est en effet réalisée à une valeur trop faible, le risque existe non seulement d’une préemption mais également, si l’opération se réalise, d’un rehaussement des impôts : impôt de plus-value et droits d’enregistrement. 

‍

Il est donc indispensable de se procurer des rapports d’expertises pour éviter toute remise en cause ultérieure du prix par l’administration fiscale notamment.

‍

Pour le financement de l’opération, la société cessionnaire devra recourir à un emprunt immobilier dont le coût résultera de son montant, de la durée du prêt, des taux d’intérêt et d’assurance ainsi que des garanties demandées.

‍

L’équilibre financier de l’OBO nécessitera que le montant emprunté soit corrélé aux loyers attendus. Les OBO sont donc particulierement adaptés dans des schémas incluant des biens locatifs.

‍

On étudiera à cette occasion l’équilibre budgétaire de l’opération (loyers encaissés sous déduction des échéances d’emprunt et des droits d’enregistrement à payer au titre de l’acquisition du bien) mais également les conséquences financières selon le régime fiscal retenu.

‍

L’objectif principal étant la perception de liquidités mais également la transmission, il conviendra de dimensionner l’emprunt en fonction des buts poursuivis tout en assurant la viabilité de la société créée.

‍

A ce stade, il est important de prendre en compte les coûts de l’opération:

• L’imposition de la plus-value de cession du bien immobilier pour le vendeur,
• Les droits d’enregistrement sur l’acquisition du bien immobilier pour la société cessionnaire,

‍

Sauf cas particulier, la plus-value immobilière réalisée par le propriétaire cédant sera taxée sur une base égale à la différence entre le prix de cession à la société et le prix d’acquisition (à titre onéreux ou à titre gratuit selon le cas) 

• A l’impôt sur le revenu au taux de 19% après application d’un abattement en fonction de la durée de détention ( 0% pendant les 5 premières années, 6% par année de détention de la 6^ème à la 21^ème année, 4% la 22^ème année soit une exonération totale au terme de la 22^ème année d’acquisition)
• Augmenté d’une taxe additionnelle progressive de 2 à 6% lorsque la plus-value excède 50 K€ 
• Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% après application d’un abattement en fonction de la durée de détention ( 0% pendant les 5 premières années, 1,65% par année de détention de la 6^ème à la 21^ème année, 1,6% la 22^ème année, 9% par année entre la 22^ème et la 29^ème année soit une exonération totale au terme de la 30^ème année d’acquisition)

‍

La société cessionnaire sera taxée aux droits d’enregistrement à un taux avoisinant 8% du prix d’acquisition du bien immobilier ( frais de notaire inclus)

‍

Face à ces coûts incontournables, on constatera en principe au terme de l’opération différents gains d’imposition. Le recours à l’emprunt aura en effet pour conséquences la réduction possible de certaines bases d’imposition:

• la base imposable à l’IFI, 
• La base imposable des revenus de la location à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux 
• La valeur d’imposition aux droits de mutation lors de la donation-partage ultérieure des parts de la société

En outre, en cas de décès ultérieur du cédant, la base d’imposition aux droits de succession se trouvera également réduite si les liquidités encaissées au titre de la vente sont placées dans des contrats d’assurance-vie au profit des enfants ou de tiers.

‍

Attention à la fiscalité , et aux abus de droits!

‍

L’OBO pourra certes s’accompagner de gains fiscaux mais il est inenvisageable de mener l’opération pour des raisons essentiellement fiscales au risque de voir l’administration fiscale intervenir dans le cadre de l’abus de droit applicable depuis 2020 ( art. L64 du LPF). .

‍

Il sera donc essentiel de motiver l’OBO pour des raisons autres que fiscales :  motif économique comme un besoin de liquidités, volonté de transmission … et s’y tenir dans les faits.

‍

Un préambule dans les statuts constitutifs de la société, opposable à l’administration, pourra à cet égard rappeler les objectifs patrimoniaux de l’opération.

‍

Le besoin de liquidités doit être réel. La matérialité de la transmission doit se révéler présente. La société créée ne doit pas être fictive : tenue d’une comptabilité, tenue des assemblées générales avec rapport annuel de gestion et décisions de distribution, respect des statuts…

‍

Par exemple, le remploi des liquidités pour préparer la retraite, pour maintenir le train de vie, protéger son épouse, ses enfants, un enfant handicapé, la donation-partage des parts aux enfants constitueront autant d’éléments de preuve de votre bonne foi.

A cet égard on préfèrera les donations-partage chez un notaire à des donations simples pour figer les valeurs au jour des donations et éviter des distorsions lors de la succession. 

‍

Pour respecter l’équilibre économique de l’OBO tant pour le propriétaire du bien immobilier que pour la société cessionnaire, nous proposons que, dans certains cas, l’opération se réalise dans le cadre d’un apport mixte du bien immobilier, à savoir un apport à titre onéreux sur une fraction du bien immobilier combiné à un apport à titre pur et simple sur l’autre fraction.

‍

Tandis que l’apport à titre onéreux est rémunéré par du cash, l’apport à titre pur et simple est rémunéré par les parts de la société.

‍