Vente immobilière en viager

Vente immobilière en viager

Objectif : La vente immobilière en viager permet d'obtenir une somme d'argent et/ou des revenus réguliers en vendant son logement tout en continuant à l'occuper. Cela permet notamment de percevoir un capital et/ou des revenus jusqu'à la mort, tout en gardant la jouissance de son logement.

1. Avantages - Inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Les avantages incluent la possibilité de demeurer dans son logement tout en percevant un capital immédiat pour rembourser une dette, aider un enfant ou simplement se faire plaisir. De plus, les revenus réguliers viagers permettent d'améliorer le quotidien et de financer une éventuelle dépendance. Parmi les inconvénients, on note l'aliénation d’une partie du patrimoine et la cession irréversible jusqu’à la fin de vie. Le paiement de la rente est également conditionné à la capacité de l’acquéreur, et les héritiers peuvent se retrouver dépossédés du bien.

1.2. D'un point de vue fiscal

Sur le plan fiscal, la cession de la résidence principale bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière constatée, tandis que la rente viagère est en partie fiscalisée. La valeur à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est limitée au droit d’usage, et les droits de succession sont réduits puisque le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur.

2. Principe

2.1. Pourquoi vendre en viager ?

La vente en viager permet d'obtenir un capital immédiat (bouquet) et/ou des revenus réguliers (rente) tout en conservant la jouissance de son logement. Contrairement à une cession classique, les revenus peuvent se prolonger toute la vie, offrant ainsi une sécurité financière.

2.2. Qui vend ?

Le vendeur, appelé crédirentier, peut avoir tout âge. La tranche d’âge idéale se situe généralement entre 75 et 85 ans. Au-delà, le bouquet et la rente peuvent être élevés, rendant l’acquisition plus complexe. Un viager peut également être constitué sur deux têtes, permettant à la rente de se réverser au survivant après le décès du premier vendeur.

2.3. Qui achète ?

L’acquéreur, désigné débirentier, doit être plus jeune que le vendeur, idéalement avec un écart d’âge d’au moins 30 ans. L’acquisition peut être effectuée par un investisseur unique ou par un groupe d’investisseurs, y compris des sociétés. Il est vital de s'assurer de la solvabilité de l’acquéreur, notamment en vérifiant ses revenus annuels.

2.4. Quel bien immobilier vendre en viager ?

Théoriquement, tout type de bien immobilier peut être vendu en viager : appartement, maison, garage, etc. Cependant, la majorité des transactions concerne des biens de taille moyenne, notamment des logements situés en région parisienne ou dans le sud de la France, zones à forte proportion de personnes âgées et de nombreux investisseurs.

2.5. Viager occupé ou libre

Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d’habitation. En revanche, un viager libre implique un prix de vente plus élevé, car l’acquéreur peut disposer du bien immédiatement, soit pour l'habiter, soit pour le louer. Toutefois, les viagers libres sont rares, souvent liés à des résidences secondaires.

2.6. Fixer le prix de vente

Le prix de vente est déterminé librement entre les parties, mais il doit tenir compte de la valeur du bien, du droit d’usage et d’habitation du vendeur, ainsi que d’autres facteurs économiques. Le bouquet représente généralement 20 à 30 % de la valeur du bien, le reste étant converti en rente viagère. La périodicité de la rente est habituellement mensuelle.

2.7. Garanties

Différentes garanties peuvent être envisagées pour sécuriser la vente. La solidarité des acquéreurs doit être intégrée à l’acte. Une hypothèque peut également être inscrite au profit du vendeur pour garantir le paiement des rentes. Des clauses résolutoires, des cautionnements et des assurances pour les rentes impayées peuvent sécuriser davantage le crédirentier.

3. Points pratiques

3.1. Fiscalité

La plus-value immobilière peut bénéficier d'une exonération d'impôt si le vendeur s'agit de sa résidence principale. Le bouquet perçu n’est pas imposable, et la rente est en partie soumise à l'impôt en fonction de l’âge du crédirentier.

3.2. Qui paye les travaux, assurances et charges de copropriété en cas de viager occupé ?

Le vendeur est responsable des travaux d’entretien, tandis que l’acquéreur prend en charge les grosses réparations, l’assurance propriétaire non occupant et les charges non locatives.

3.3. Faut-il obtenir l’accord des enfants pour vendre ?

Le vendeur n'a pas besoin de l’accord de ses enfants pour vendre un bien dont il est le propriétaire, sauf dans des situations spécifiques telles que des mesures de protection ou une indivision.

3.4. Le crédirentier doit quitter le logement, la rente s’adapte-elle ?

Il est possible d'intégrer une clause d’abandon du droit d’usage dans l’acte de vente. Si le crédirentier doit quitter pour des raisons de santé, une majoration de la rente doit être prévue.

3.5. Vente en viager et divorce

En cas de divorce, le droit d'usage et d’habitation du crédirentier peut être affecté, nécessitant un accord entre les ex-époux sur l’utilisation du bien et la répartition des rentes.

3.6. Vente en viager à une société ou à un institutionnel

Vendre à une société nécessite une attention particulière, notamment en raison des risques liés à une liquidation judiciaire. Les institutionnels intéressés par le viager achètent souvent à un prix inférieur au marché.

3.7. Défaut de paiement de l’acquéreur

Divers recours existent pour le crédirentier en cas de retard ou de non-paiement de la rente. Les actions en paiement et l’hypothèque légale sont des options pour protéger les intérêts du vendeur.

3.8. Décès de l’acquéreur

En cas de décès du débirentier, ses héritiers sont responsables du paiement de la rente. Le décès n’impacte pas le contrat de vente, même s’il peut générer des complications sur la solvabilité des héritiers.

3.9. L’acquéreur peut-il revendre le bien alors que le crédirentier est toujours en vie ?

L’acquéreur peut revendre le bien sans nécessiter l'accord du crédirentier. Cependant, les conditions initiaux de la vente en viager restent applicables.

3.10. Que se passe-t-il si le bien disparaît ?

L’acquéreur doit assurer le bien contre divers risques, et la répartition des indemnités ainsi que le droit d’indemnisation doivent être précisés dans l’acte de vente.

4. Devoir de conseil - Information sur les risques du dispositif

4.1. Informations sur la mise en place.

Il est essentiel d’examiner la situation familiale des parties, l'état de santé du vendeur et d'autres facteurs pertinents.

4.2. Informations sur les parties à la vente.

Il est recommandé de s'adjoindre les services de professionnels, comme des agences immobilières spécialisées et des notaires, afin d'identifier les meilleures garanties et assurer une répartition adéquate entre le bouquet et la rente.