Vente immobilière de la nue-propriété

Objectifs

Vendre la nue-propriété d’un bien immobilier permet d’obtenir immédiatement un capital, tout en conservant la jouissance d’un logement. Si le vendeur détenait la pleine propriété, il conserve l’usufruit et peut utiliser le bien ou le louer pour percevoir des revenus complémentaires. Cette stratégie s’adresse aux particuliers détenteurs de la pleine propriété ou de la nue-propriété d’un bien immobilier, qui souhaitent obtenir un capital et sont prêts à vendre leur droit de nue-propriété immobilière.

1. Avantages - Inconvénients

1.1. D'un point de vue économique et juridique

Le principal avantage de vendre sa nue-propriété est de recevoir immédiatement un capital. Cependant, il peut être difficile de trouver un acheteur et de s’entendre sur le prix de vente. Le vendeur peut également conserver l’usufruit pour jouir du bien, que ce soit pour l’occuper ou pour le louer. En revanche, il est possible de partager la propriété avec un inconnu, ce qui signifie que les relations seront régies par le contrat de vente, ce qui nécessite une vigilance particulière sur la rédaction.

En se désengageant des charges liées à la propriété immobilière, ce dispositif présente un réel intérêt.

1.2. D'un point de vue fiscal

Sur le plan fiscal, la répartition de l’imposition à l’IFI se fait entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, sauf dans le cas d’une vente à un héritier présomptif. Cependant, l’usufruitier doit s’acquitter de la taxe foncière, et l’assiette des droits de succession est réduite à l’extinction de l’usufruit, ce qui signifie que le bien ne fait plus partie du patrimoine de l’usufruitier. De plus, le vendeur pourrait faire face à un éventuel impôt de plus-value.

2. Principes de la vente immobilière en nue propriété

2.1. Qu'est-ce que la nue-propriété ?

Le droit de propriété se divise en deux droits distincts, à savoir la nue-propriété, qui permet à son titulaire de disposer du bien sans en avoir la jouissance, et l’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. On peut vendre uniquement la nue-propriété pour différentes raisons, que ce soit parce que le vendeur ne possède que la nue-propriété ou parce qu'il souhaite conserver l’usufruit tout en vendant sa nue-propriété.

2.2. Qui vend ?

Le nu-propriétaire peut vendre s’il a acquis la nue-propriété avec un usufruit à durée fixe et souhaite se libérer de son investissement. Il peut également s’agir d’une personne ayant reçu la nue-propriété par donation ou succession et qui souhaite revendre. Pour le plein propriétaire, cela peut être une stratégie d’obtenir un capital immédiat tout en conservant la jouissance de son logement, car en vendant la nue-propriété, il devient usufruitier.

Il est essentiel de rappeler que l’usufruit et la nue-propriété sont deux droits distincts ; la vente de la nue-propriété n’a pas d’incidence sur les droits de l’usufruitier. Le nu-propriétaire peut librement disposer de son droit de nue-propriété.

2.3. Qui achète ?

L’investissement en nue-propriété est recommandé pour des personnes physiques qui disposent d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante, et qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. Par ailleurs, une personne morale soumise à l’IS peut également acquérir la nue-propriété, bien que cela ne soit pas conseillé.

Notez que le marché secondaire de la nue-propriété est quasi-inexistant, avec peu d’acquéreurs et quelques intermédiaires spécialisés.

2.4. Qui détient l'usufruit ?

L’usufruit peut être détenu par une autre personne que le vendeur, qui est alors une personne physique ou morale. Il n’est pas nécessaire que l’usufruitier donne son accord pour la vente isolée de la nue-propriété, sauf si celle-ci a été reçue par donation avec une clause de restriction pour le nu-propriétaire.

2.5. Quelle durée de démembrement ?

L’usufruit peut être temporaire ou viager, et peut porter sur un bien d'usage ou un bien locatif.

2.6. Quel prix de vente pour la nue-propriété ?

Le prix de vente de la nue-propriété doit être cohérent avec le marché et tenir compte des particularités. Une décote est effectuée sur le prix de vente, représentant la valeur de l’usufruit. Cette évaluation peut être réalisée par la méthode du cash flow actualisé, en prenant en compte divers facteurs tels que l'âge et le sexe de l’usufruitier.

2.7. Quels coûts ?

Les coûts associés à la vente incluent des frais de négociation, des droits de mutation, des émoluments du notaire et éventuellement des frais pour la convention d’usufruit. En règle générale, ces frais sont à la charge de l’acquéreur.

2.8. Que se passe-t-il lors de l’extinction de l’usufruit ?

Lorsque l’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire sans frais ni démarches supplémentaires. Ce gain représente la valeur de l’usufruit et une potentielle revalorisation de l’immobilier.

3. Points pratiques

3.1. Répartition des travaux, assurance, charges de copropriété

Les travaux d’entretien et d'amélioration sont à la charge de l’usufruitier, tandis que le nu-propriétaire doit réaliser les grosses réparations. En ce qui concerne l’assurance, l’usufruitier doit souscrire une assurance habitation, tandis que le nu-propriétaire doit avoir une assurance propriétaire non occupant. Les charges de copropriété sont également réparties en fonction de la nature des charges.

3.2. Bien grevé de charges ou de garanties

Un bien reçu par donation peut comporter une clause d'inaliénabilité limitant la possibilité de vendre la nue-propriété, sauf accord du donateur.

3.3. Droit de préemption du locataire

Les locataires disposent d’un droit de préemption lors d’une vente, mais ce droit ne peut être exercé lors d’une vente occupée.

3.4. Usufruit réversible au profit du conjoint

Il est possible de vendre la nue-propriété tout en se réservant l'usufruit, avec possibilité de réversion au profit d'un conjoint au décès de l’usufruitier.

3.5. Plus-value imposable

Le calcul de la plus-value dépend de la nature de la propriété cédée, qu'il s'agisse d'une pleine propriété ou d'une nue-propriété. Les éléments d'acquisition et de cession sont déterminants dans ce processus.

3.6. IFI après la cession de la nue-propriété

Pour le vendeur, l’imposition à l’IFI dépend de la position antérieure (plein propriétaire ou nu-propriétaire).

4. Devoir de conseil - Information sur les risques du dispositif

4.1. Information sur la fiscalité

Les points à suivre concernent principalement la fiscalité de la plus-value et l’IFI.

4.2. Informations sur la mise en place

Il est conseillé de faire appel à des professionnels comme une agence immobilière et un notaire pour procéder à la vente.

4.3. Informations sur les parties à la vente

Il est primordial de prendre en compte certains aspects comme la situation familiale du vendeur, la détention du bien immobilier, et la présence potentielle d’héritiers.